マンション売却を徹底サポート!絶対知っておいた方がいいポイント

失敗なし!!知っておきたいマンションを高く売る8つの注意点

マンション売却で後悔しないために
「え!!こんなに高く売れたの!?」と売却後、後悔しないように!!

知らなかったじゃ、あまりにもったいない!!
2度のマンション売却で学んだ、相場よりも高く、早く売却するとっておきの8つの方法をお教えします!

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その1:マンションの売却が得意な会社&自分と相性のある担当者がいる会社を見つける

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不動産会社は、得意分野が違います。売却に強みがある会社、賃貸付けに強みがある会社、これから強みを作ろうとしている会社など様々です。

また、担当者も自分に合う人もいれば、なんとなく合わなそうな人もいます。つまり、会社もその会社の担当者も千差万別ですので、マンションを売却しようと思っているのであれば、マンションの売却に実績があって、なおかつ担当者との相性が合う方を選ぶことがまずは、成功の第一歩となります。

そのためには、面倒でも、数多くの不動産会社の担当者とお会いし、自分に合う人かどうか、会社としてどういった手段でマンションを売ろうと考えているのか等確認する必要があります。

私の場合、一括査定サイトで6社から見積もりを頂いて、土曜日の朝から晩まで時間割を作って、その会社の担当者6人と会って、査定額の確認、現状の不動産市況、担当者との相性、どういった方法で売却をアシストしてくれるのか、その他要望等をしました。

後述しますが、ここで査定額が高いからとか、マンションをとても良く評価してくれたとか、そういったことで契約する不動産会社を決めないようにしましょうね。

どういった観点で、不動産会社や担当者を見ていくかは、その2以降の注意点で順に説明していこうと思います。

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その2:不動産会社が提示した査定価格を鵜呑みにしない!

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査定というと、不動産のほかにも車の査定を思い浮かべます。でも、不動産の査定と、車の査定は全く別物であることを知ってください。

何が全然違うのかというと、その査定額を支払う人が違います。

例えば、あなたの車の査定額が100万円だったとします。もう少し上乗せをお願いして、105万円で話がついたとします。そうすると、店の人は、査定額105万円をあなたに支払います。つまり、車の場合、店の査定を出す方は、自分が支払う金額なので、査定額に責任があるのです

しかし、不動産の場合は、あなたの不動産が5000万円の査定額が出たとします。他の不動産会社にも聞き取りし、5500万円の査定額を得たとします。

でも、この査定額は、車の査定額とは全く異質のものです。この5500万円は、不動産会社が5500万円くらいで売れるかもしれませんよ。と言うレベルの査定額であって、彼ら不動産会社は、自分で支払わないので査定額に責任がないのです

つまり、不動産会社を決める際に、高く見積もってくれた会社で決めよう!というのは、全くのナンセンスです。彼らは、契約を取るためには、高めの査定額を出して喜ばせて、契約を取ろうとするだけです。

決して、悪徳業者というわけではないのですが、査定額の大小で不動産会社を選ぶのだけはやめてくださいね。

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その3:契約は専任媒介契約がGood!

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中古マンションの売却を依頼するには、その不動産会社と売却委託契約を締結することになります。これは、聞いたことがあるかもしれませんが、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」という大きく分けて2つの契約方法があります。

私のマンションの売却をあなたの会社に依頼しますという契約で、このどちらかを選択して不動産会社と契約を結ぶ必要があります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約でき、複数の不動産会社があなたの不動産を売却するお手伝いをしてくれます。

専任媒介契約は、依頼した1社のみとの契約で、他社にはお願いできません。

つまり、一括査定で数社に査定金額や営業手法などを聞いた後に、気に入った数社と契約を結ぶのか、1社に全てをお任せするのか決める必要があるということです。

どちらがいいのか??
結論から言えば、私は、専任媒介契約の方がいいと思います。

なぜか??

確かに、一般の方が複数の会社に頼むので、多くの買い手に情報が伝わりやすく、早く売れるかもしれないという考えもあります。でも、どちらが一生懸命営業してくれるかを考えると、絶対に専任媒介契約だと思うのです。

例えば、一般媒介の場合、不動産会社は、買い手を連れてきて、その買い手が購入してくれれば、仲介手数料をもらうことができます。でも、買い手を連れてこなければ、仲介手数料はもらえません。つまり、積極的に広告費(チラシ・新聞広告)を投入したりしても、買い手がつかなければ全て赤字になるのです。

だから、一般媒介の場合は、会社のスタンスとしては、心には留めてあるけど、専任媒介契約のお客様が優先だよ!という感じです。

一方、専任媒介契約の場合、売ることができれば、確実に仲介手数料を得ることができます。おおよその手数料の概算はわかっていますので、赤字にならない程度に広告費を投入することができるのです。

私の場合は、2度目のマンション売却時の専任媒介の時は、新聞広告やポスティング、オープンルームなど結構お金をかけて宣伝してくれたと思います。

加えて、実は、この後にお話しするのですが、専任にすることによって仲介手数料の減額(30%引き)もしていただき、絶対に専任がいいい!!という結論になったわけです。

今は、「スーモ」などのインターネット媒体に物件をアップしてもらえれば、広く買い手の目には止まります。だから、一般だろうと専任だろうと、自分の不動産が売りに出されていることを広く周知するという目的は、どちらでもいいと思います。

そうであれば、一生懸命頑張ってくれる会社に任せたいというのが私の考えです。

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その4:仲介手数料の引き下げ提案をしよう!

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中古マンションを市場の感覚よりも高値で売ることはなかなか難しいと思います。買い手が、その地域の駅近の好条件を魅力に感じてくれて、即高値で購入という流れはあることはあるそうですが、毎回毎回そうはなりません。

でも、売却時の手取り額を増やす方法はあります。それは、先ほども少しお話ししましたが、売却時に不動産会社に支払う仲介手数料を減らしてもらうことです。

もちろん、不動産会社も広告出したりと経費がかかっています。ただ、ある程度の金額になる不動産(マンション)であれば、専任媒介契約とセットで仲介手数料の減額を飲んでくれることは十分にありえます。

ただし、これは、「一括査定をし、数社の見積もりを取っている、その中から気に入ったところと契約をするつもりです・・・」という姿勢が伝わらないといけません。

一括査定をして競合しているということが担当者に伝われば、案外不動産会社の方から仲介手数料の減額の提案をしてくれたりします。

私の時も、一括査定できて頂いた6社の中で、仲介手数料から30%引きという提案を2社、20%引きという提案を1社から受けました

話は変わりますが、一括査定をするときのエピソードとアドバイスです。

一括査定を申し込むと、瞬時に30秒くらいで1社目の電話がなります。後で、不動産会社の担当者に聞いたら、1番最初に電話できるように待機しているとのことでした。熾烈な1番目競争があるのだそうです。

それで、1社目の電話が終わると、すぐに2社目の電話がなりました。
さすがに、もう嫌だったので、2社目の電話が終わったら、すぐに携帯の電源を切りました。

すると、今度は、メールにたくさんの連絡が来るようになりました。
どの会社も最初は、電話でコンタクト、ダメならメールというスタンスだそうです。

なので、もしあなたもたくさんの電話が来るのは嫌だ!ということであれば、NTT DATAが運営するHOME4Uがいいと思います。連絡手段をメールに限定することができるからです。

実際、私も、一括査定の時、その他の依頼事項の欄に、「電話は都合が悪いので、メールで連絡ください!」と書いていたにもかかわらず、たくさんの電話が来たので、HOME4Uのように最初から連絡手段を選べるようになっている仕様だと安心ですよね!

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>連絡手段をメールにできる安心と信頼の一括査定サイト HOME4U<

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その5:できれば引っ越してしまおう!

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これは、実際に売ろうと思うと身にしみてわかるのですが、たくさんの内覧希望者がいらっしゃいます。
売るためには、絶対に内覧が必要ですから、喜ばしいことではあります。

でも、実際に内覧の方が家を見に来ますから、キッチンやクローゼット、お風呂などを綺麗にしておくことが求められます。
私は男だからあまりよくわからないのですが、女性にとっては、キッチンなどを見られるのは結構ストレスになるみたいで、内覧希望の直前に必死に掃除をしている妻の姿があったのは確かです。

それだけでなく、内覧希望というのは、突然入ったりします。「今から急に見たいというお客さんがいます!」と電話をいただいたのが、夜6時。ご飯どきです。
また、明日の朝8時に内覧希望の方がいらっしゃいます!など、結構ありました。

どうですか?
結構嫌じゃないですか?もちろん、内覧の時間に不動産会社に任せて、外に出ていることも可能です。

ほとんどの内覧希望の方は、特にオーナーに質問されません。
たまに、不動産会社に聞くよりも、直接住んでいる人に聞きたい!といってご質問される方もいましたが、珍しいと思います。

なので、思い切って内覧希望があった場合は、外に出てしまうというのもアリですね!

ただ、私の場合は、生活のリズムが崩れるということもあり、先に引越し先を見つけて引っ越してしまいました。
そうすると、急な内覧希望者も不動産会社が対応してくれますし、かなり楽になった記憶があります。

また、買い手側も現在の持ち主の家具などがある部屋よりも、何もない部屋の方が自分が住むイメージを持ちやすいそうです。

我が家も、家を引っ越してからすぐに買い手が見つかって無事売却が完了しましたから、マンションの売却資金を元手に新しい家を買うとか、そういう事情もあるでしょうが、可能なら、先に引っ越してしまうのも一案です。
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その6:オープンハウスは絶対利用すべき!

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意外な話だったのですが、不動産会社の担当者に聞いた話では、不動産・マンションは、近隣の方が買われるケースは珍しくないそうです。

前から気に入っていたマンションに売りの広告が入っていたから、購入した!とか、いつもいいなーと思っていたマンションにオープンハウスの看板があって内覧し、やっぱり気に入ったから購入したとか。
結構な割合でそういう購入者はいるそうです。

なんとなく、遠くの人がネットでチェックして、購入されることが多いと思っていたので、とても意外な事実でした。

ですから、オープンルームなんてやってもあまり意味がない!と思わず、やってみることをお勧めします。もちろん、一日中、誰かが入ってくるのはストレスになりますから、まだ引っ越してない場合も、オープンハウスの日は、鍵を不動産会社に預けて外出してしまいましょうね!

このオープンハウスですが、不動産会社によっては、「全く効果がないので、うちではやりません!!(キッパリ)」という方もいます。ですから、最初に不動産会社の担当者にあった時に、どういった営業手法をとるのかを確認しておきましょう。
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その7:部屋は出来るだけ綺麗にしておこう!

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今は、あまりお金がないから、故障しているところは、このマンションが売れたら直します!ではなくて極力綺麗に見える努力をしましょう。
買い手の気持ちになればわかりますが、部屋が汚い!とか入った瞬間、ここはないな!となってしまいます。

いくら、マンションの立地など外部環境は良くても、部屋が汚いだけで購入意欲が萎えてしまうんですよね!
ですから、頑張って出来る限り綺麗な状態で見てもらうようにしましょう。

そういう意味もあって、先に引越し先に引っ越してしまうというのは、いいアイディアだったりします。

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その8:すべてのチャンスを生かそう!

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最後は、売り手の心構えについてです。
中古マンションの売却は、それほど簡単なものではありません。やはり金額が他のどのものよりも高いものですし、新築と比較すればどうしたって綺麗な新築の方がいいからです。

難しいからこそ、内覧のチャンスを確実に生かして欲しいと思っています。不動産を購入するにあたって、内覧をしない購入者は皆無でしょう。
内覧希望者の数が増えれば、自ずと売れる日は近いことも意味しています。あとは、価格の問題だったりします。

ただ、前にもお話ししましたが、内覧希望は突然やってきます。
夜の20時の内覧希望だったり、朝の7時半の内覧希望だったり、様々です。

不動産会社は早く売りたいですから、内覧希望があれば、すべて対応したいと思っています。でも、売り手がNGを出せば、そのチャンスはなくなります。

私も売り始めの頃は、内覧希望の方は、興味があるのだから、この日を断れば、違う日に見に来てくれるだろう!と思っていました。
でも、実際は、一度断られた内覧希望者は2度と内覧希望を言ってきませんでした。

チャンスはとても多いけど、与えられたチャンス(内覧希望)はすべて生かさないと、どんどん売却の日は遠のいてしまいます。

ぜひ、すべてのチャンスを生かす!という気持ちでマンション売却に取り組んでいただければと思っております。
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まずは、一括査定をしよう!!

相性のいい担当者を探したり、仲介料の減額をお願いするためには、不動産会社の競争が必須です。
そのためにも、一括査定サイトを利用して、複数社の見積もりをいただき、会う日取りを決めましょう!

オススメは、私のように、各担当者に大体の都合を聞いた上で、○日の10時半に来てください。なお、他の不動産会社が前の時間にいらしているので、時間厳守でお願いします。とかけばOKです。
10時 A社
11時 B社
12時 C社
14時 D社
15時 E社
16時 F社

こんな感じで時間割にして、きてもらうと、一日ですべての担当者と会えるのでいいですよ!

オススメは、HOME4U。
とにかく、電話での連絡が嫌な方は、こちらの一括査定サイトがいいと思います。

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